投機要經過兩個階段的，第一個階段是:理性投資階段。
80年代香港有一對夫婦是公務員，薪金豐厚， 我和他們經常到名貴餐廳午膳，生活輕鬆愉快。他買樓最初只是為了自己居住，香港經濟繁榮，原本穩健的做法被拋棄了，他通過抵押貸款購買更多的住宅單位，共買了四個住宅單位，收取的租金加上兩口子的薪金足夠供款，尚有多餘的資金僅夠生活， 過不多久，經濟下滑，租金下降，甚至有空置樓出現。他們向親戚借錢供樓，希望有一天樓市能夠回升， 可惜經濟繼續下滑，他們為了供樓，連吃飯的錢都不夠了。最後，他們被迫將所有的物業沽出， 一貧如洗， 可幸他們仍有公務員薪金，五十歲人了，又回到其原來的生活，並且將繼續儲蓄。
切勿過度投資。
