內地物業行業「撤場潮」持續 低效項目加速出清
2026-05-26
中指研究院數據顯示，中國在2025年初至2026年3月底，共錄得住宅撤場項目212個，百強物企主動撤場案例佔比明顯提升。撤場主因是空置率高、收繳率低及成本上漲，虧損壓力最大的項目集中於老舊小區、高空置率新盤及開發商遺留問題較多的關聯項目。
上市物企開始主動做減法。中海物業2025年約滿及退盤面積達5560萬平方米，彩生活終止管理面積逾6000萬平方米，永升服務主動退出項目逾200個。綠城服務由高峰期覆蓋200多個城市，調整至聚焦56個城市深耕。
與此同時，物業費收繳率持續下滑。2025年全國物服企業500強平均收繳率降至71%，連續四年下滑；上市物企平均為78%，中小物企普遍低於65%。研究指85%收繳率為盈虧平衡線，低於60%則面臨深度虧損，大部分企業只能選擇撤場。
業主對公共收益、服務透明度及質價是否相符的關注度明顯提升。部分物企收支不透明，公共收益成「糊塗帳」。行業人力成本年均漲幅逾8%，屬剛性支出；老舊小區設施老化，維修養護成本持續攀升，進一步加劇虧損壓力。
行業正從粗放擴張轉向精細化運營。頭部物企探索「菜單式服務」，如萬科物業將服務拆分为508項，讓業主按需選擇，應用該模式項目中逾90%有效改善收繳率。碧桂園服務針對老舊社區推出「悅佰家」品牌，已於多個城市批量落地。
AI被視為提升營運效率的重要工具，AI巡檢、智能客服、智能安防等模式加速落地。2025年上市物企平均管理費用同比下降3.89%。社區增值服務亦具增長空間，部分營運能力較強的項目，基礎與增值服務收入已逐步接近「五五開」，未來「物業+養老」「物業+託育」等方向發展潛力較大。
