內地「小而美」宅地成主流 民企參與度顯著提升
2026-05-18
中國近期多地陸續推出「小而美」地塊，房企拿地意願較高。中指研究院5月14日公佈數據顯示，2026年1至4月，22個重點城市「小而美」宅地推出佔比達43%，遠高於2022年同期的21%。業內人士認為，在「控增量、去庫存、優供給」政策導向下，核心城市供地邏輯正重塑，總價可控、開發周期短的小體量地塊，為民營房企開啟更多參與窗口。
「小而美」地塊一般指規模可控、條件優質的小型住宅用地，規劃建築面積多介乎1萬至5萬平方米，部分核心城區地塊更不足1萬平方米。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，此類地塊通常具備三大特點：位於城市核心或成熟板塊，區位與配套優越；規劃條件佳，容積率適中，適合打造高品質改善型產品；起拍總價可控，多在10億元以內，顯著降低資金門檻。
今年上半年多場土拍中，「小而美」地塊獲不少房企青睞，溢價率較高。2月成都錦江區一宗約2.98萬平方米宅地，由本土房企以6.04億元競得，溢價率23%；4月底深圳龍華民治一宗約4.45萬平方米宅地，經60輪競價以13.78億元成交，溢價率達40.2%；南京江寧百家湖一宗約1.55萬平方米「迷你地塊」，吸引6家民企報名，最終以2.67億元出讓，溢價率27.8%。
曹晶晶指出，當前市場下房企對確定性收益偏好顯著增強，小體量地塊具總價可控、開發周期短、資金佔用少、去化速度快等優勢，且多位於配套成熟的核心區域，市場安全邊際較高。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，過去高周轉模式下房企偏好大型樓盤以規模換利潤，現時企業更重視現金流安全與項目利潤率，青睞「小步快跑」投資模式。
相較傳統大體量地塊，「小而美」宅地提升民企參與度。中指數據顯示，2026年前4個月，民企在22個重點城市「小而美」地塊中拿地宗數佔比達47%，維持較高水平。曹晶晶認為，此類地塊有效匹配民企資金配置節奏與風險管控要求，成為民企參與核心城市土地投資的重要方向。
多地亦在新供地計劃中加大「小而美」地塊供應。上海2026年第四批次土拍推出5宗地塊，其中虹口內環內兩宗宅地體量均不足1公頃；福州市近期啟動今年第二輪土地招商，推介12幅「小而美」地塊。業內認為，「小而美」供地增加加上計容規則優化，為房企打造高得房率、高品質產品提供更大空間。
嚴躍進提醒，核心區域土地價格較高，小地塊容錯率更低，項目能否盈利取決於產品打造能力與精準定位能力。曹晶晶表示，與大盘開發強調標準化複製和快周轉不同，「小而美」地塊更考驗精細化營運能力，從前期定位、戶型設計到社區營造，各環節須精準對接區域客群需求，且項目需走溢價路線，對品牌力、產品力和營銷能力均提出更高要求。
