中國房地產市場深度調整 政策與模式轉型謀求平穩發展
2026-01-08
隨著中國房地產市場供需關係出現重大變化，部分地區面臨供過於求壓力，導致銷售與價格明顯回調。此現象對實體經濟需求端、資產負債表及金融機構均產生影響。鑑於房地產具備顯著的金融屬性與廣泛關聯性，加強預期管理對穩定市場至關重要。
2025年底的中央經濟工作會議已針對穩定市場進行部署，為防範系統性風險與促進平穩發展提供指引。當前關鍵在於全面辨識市場形勢，落實政策以穩定預期，支撐國民經濟運行。房地產業長期為國民經濟支柱與居民財富主要構成，其健康發展關乎整體經濟社會穩定。自住房制度改革以來，中國已從福利分房過渡至市場主導，大幅改善城鄉居住條件。至2024年底，城鎮人均住房建築面積約達41平方米，戶均住房超過1.1套，並建成全球規模最大的城市住房保障體系。近期市場正經歷深度調整，根源在於城鎮化從高速增長轉向穩定發展，城市建設重心由增量擴張轉為存量提質。
具體表現為：住房總量從短缺轉向基本平衡，但結構性供給不足，尤其保障性住房短缺，新市民與青年群體負擔較重；居民需求從「有沒有」轉向「好不好」，對居住品質要求提升；房企過往「高負債、高槓桿、高週轉」模式難以為繼，亟待轉型為低負債、合理回報的「產品—服務—運營」一體化模式。無論從住房擁有率、房價收入比或相關貸款占比等指標觀察，傳統發展模式已面臨轉折。
儘管如此，房地產在經濟中的重要性並未下降。其產業鏈長、關聯度高，影響數十個上下游行業，對投資、消費與就業均有顯著作用。
2024年，房地產業與建築業增加值合計占國內生產總值13%，直接帶動就業超過7,000萬人。住房服務、二手房交易及資產管理等領域仍保持成長潛力。國際經驗顯示，發達國家房地產業增加值占比平均仍逾10%，持續作為經濟穩定支撐。研究推算，中國城鄉每年新建住宅合理規模應在1,000萬至1,490萬套之間，顯示市場潛力依然存在。從城市化發展視角，房地產轉型空間仍廣。總量上，中國城鎮人均住房使用面積約35平方米，與部分發達國家相比仍有差距。2024年常住人口城鎮化率為67%，但戶籍城鎮化率不足50%，顯示新市民的剛性住房需求有待釋放。結構上，約40%城鎮家庭人均住房面積低於30平方米，顯示改善需求龐大。此外，家庭結構小型化、人才紅利等因素也驅動品質升級需求。大量存量住房隨時間老化，估計每年可產生約7億平方米的更新替代需求。為穩定市場，政策端已推出組合措施，包括取消限制、降低負擔、增加供給，並強化資金監管與融資協調機制，推動市場止跌回穩。同時，透過舊房改造、保障房建設、城中村更新及推動「好房子」建設等舉措，適應高品質居住需求。
2025年以來，新房與二手房交易總量趨於穩定，房價降幅收窄，狹義庫存較年初高點下降4,285萬平方米，短期去庫存壓力減輕。當前市場整體雖趨穩，但部分城市波動仍存，開發投資持續下降。對此需客觀看待：庫存去化需時，潛力轉化為成長動力亦需過程。產業正處於新舊模式轉換階段，須把握發展規律，以精準宏觀調控縮短調整期，熨平波動。政策應保持足夠力度，避免逐步釋出導致市場博弈，並強化一致性評估，確保與其他宏觀政策協調。同時需做好風險應對預案，防範個別房企債務問題。供給端應嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量房轉作保障房用途，並推動房企向持有物業與居住服務轉型。以構建新模式牽引高質量發展，完善基礎制度，擴大不動產投資信託基金範圍，穩定社會資本預期。
此外，需加強市場關鍵指標監測與信息引導，特別是價格、投資、法拍房數量等影響預期的數據，並透過主流媒體與新媒體加強政策解讀與輿情分析，及時澄清不實信息，促進社會形成理性預期。透過多措並舉，方能推動房地產市場邁向平穩健康的長遠發展。
