深圳樓市現房銷售新政發酵 房企投融資模式面臨重構
2026-10-13
在樓市傳統「金九銀十」窗口期，深圳樓市迎來一波看房熱度。中指研究院數據顯示，國慶假期期間深圳新房項目看房、簽約較節前有所上升，光明區、寶安區多個樓盤來訪量較平日增加約三成，外地客戶看房佔比上升。據統計，僅8月28日至10月10日，深圳就有27個樓盤取得預售許可證，開發商推盤節奏加快，並加大優惠力度加速去化以回籠資金。
這背後是深圳新房市場供需結構的持續變化。2026年8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發通知，提出有力有序推行商品房現房銷售、完善商品住房預售管理。這份被業界稱為「8·28」新政的文件，要求商品住房項目實行預售的，單體建築應完成主體結構封頂；新出讓土地和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的項目，鼓勵實行現房銷售。這意味着施行數十年的商品房預售制度迎來重要調整，影響不僅涉及購房者置業選擇，也涉及房企資金周轉、項目開發周期及土地市場定價邏輯。
有深圳新盤銷售人員表示，樓盤實行預售制度，預計2029年1月交房，目前對個人客戶沒有較大影響，但銀行按揭節奏會延後，將對開發商造成影響，為加快賣房回籠資金，公司對國慶期間下定金的客戶提供一定折扣。深圳房地產信息平台數據顯示，8月28日至10月10日，深圳各區有27個住宅新盤取得預售證，推盤節奏密集，而今年7月1日至8月27日僅有7個住宅新盤取得預售證。有銷售人員指出，8月28日後很多開發商想拿預售證都沒法拿，因為主體結構沒有封頂，後期無論是現房銷售還是預售制度收緊，都將對房企資金帶來較大成本壓力。
第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿表示，現房銷售制度下，短期供給格局可托底價格，而中長期房價分化或將加劇。截至2026年6月末，深圳新房庫存僅2.2萬餘套、去化周期為13.1個月，現房銷售制度下新項目要竣工才能賣，新增供應節奏放緩，短期反而有利於供需平衡和價格企穩；中長期來看，市場分化將加劇，核心品質盤仍會被搶購，房價更為堅挺，而缺乏產品力的項目將面臨現房狀態下滯銷風險。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，現房項目所見即所得，能有效減少交易信息不對稱，提升市場透明度。
新政對開發商經營環節的影響不止於項目何時入市，還將傳導至房企資金回籠、融資結構和投資決策。Wind數據顯示，按申萬三級行業住宅開發板塊統計，2020年高峰時期A股上市房企合同負債達32789.34億元，此後隨着保交房推進，截至2025年末已下降至低於8000億元。吳睿指出，預售制的本質是快周轉加上購房者給開發商的低息槓桿形成閉環，現房銷售把時間成本從購房者和金融體系還給開發商，將倒逼行業根據自有資金實力確定開發規模，這是從機制上出清高槓桿主體，將與主辦銀行制等配套政策構成系統性制度重構。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新政明顯削弱了土地、預售的加槓桿功能，開發融資從依賴主體信用轉向基於項目情況。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，新政正推動房企經營邏輯從依賴預售和快速周轉，向更加重視項目全周期管理、現金流安全和開發確定性轉變。
房企融資方式和投資決策的變化最終也將影響土地市場。中指研究院數據顯示，2026年上半年深圳招拍掛涉宅用地成交6幅，出讓金約291億元，平均溢價率高達60.6%。吳睿對深圳灣某豪宅項目測算，現房銷售把房企回款節點從主體結構封頂推遲到竣工驗收，同一塊地、同樣售價，現售場景項目靜態利潤率比預售場景降低2%至3%，但自有資金內部收益率發生顛覆性變化，預售場景超過20%，現售場景只剩不到5%。他認為，現房銷售制度下，拿地價格需大幅降低或現售價格需上漲超過25%，才能維持同等內部收益率，這意味着地價定價邏輯重寫，原有高地價「地王」模式終結。中指研究院數據顯示，8月31日以來300城住宅用地成交溢價率整體低於前期水平。曹晶晶表示，房企拿地到預售的周期可能從過去6至9個月延長至12至18個月，房企將更加關注開發周期、資金佔用和項目去化確定性。新政對新增供應的影響預計自2027年起逐步顯現，本年末供地高峰將是觀察房企拿地策略的重要窗口。
