中國上海第九批次集中土拍落幕 現房銷售新政下房企拿地趨審慎
2026-09-23
中國上海今年第九批次集中土拍於九月二十一日落下帷幕。本批次共出讓三宗涉宅用地，分別位於浦東新區、黃浦區、靜安區，總土地出讓面積七萬一千六百四十八平方米，總起始價一百二十億九千四百萬元，三宗地塊均順利成交，總成交價一百二十九億一千一百萬元。
中指研究院上海數據總經理張文靜表示，從參拍情況來看，上海本批次土拍共吸引八家企業或聯合體參與，房企當前拿地態度趨於審慎，為現房銷售環節預留了一定的定價與利潤空間。同時，結合資金壓力、開發周期等因素綜合考量，本次低總價、低容積率的浦東新區地塊受到市場更多關注。
八月二十八日，中國住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局等部門發布《關於完善商品住房銷售制度的通知》，對房地產開發、融資、銷售制度進行改革完善。從全國情況來看，中指研究院數據顯示，截至九月二十日，月內三百城住宅用地成交二千零五十二萬平方米，出讓金七百億元。其中，新政落地後的第三周，即九月十四日至九月二十日，三百城住宅用地成交規劃建築面積七百三十一萬平方米，土地出讓金一百九十三億元，平均溢價率為百分之三點七。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，當前成交及待拍地塊多為《通知》發布前公告，發布後新推地塊尚未形成規模，同時各地在現房銷售、地價繳納方式等方面的執行口徑存在差異，仍待觀察。從近三周表現看，《通知》對土地市場的影響正逐步顯現，但整體仍處於政策過渡階段。在預售門檻提高、資金佔用周期拉長的背景下，企業報價整體趨於審慎，底價及低溢價成交仍是非核心地塊的主流；區位清晰、總價可控且去化確定性較強的核心城市優質宅地，則仍保持一定競爭熱度，土地市場圍繞確定性的分化特徵進一步凸顯。下一步，應重點關注《通知》發布後公告地塊中現房銷售要求及地價繳納條款的具體設定。
具體來看，九月以來，廣州、深圳等一線城市均有涉宅用地溢價成交。例如，廣州市天河區大觀路以東地塊於九月四日以總價二十四億八千一百萬元成交，溢價率百分之十五點八八；深圳福田區香蜜湖街道宗地於九月十日以總價二十五億五千萬元成交，溢價率百分之一百二十五點四六。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，現房銷售政策落地後，在細則尚未完全出台的情況下，土地市場總體邏輯仍延續此前邏輯，房企重點關注高品質、高性價比地塊。
在近期國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，住房城鄉建設部房地產市場監管司司長張雪濤表示，新項目要優先選擇現房銷售，同時統籌用好針對項目的土地、金融、稅收等支持性政策。嚴躍進表示，對於現房銷售，未來政策在土地端會加強支持，支持方式可能包括降低地價、延緩土地出讓金繳納、以銀行保函替換保證金、延緩繳納出讓金時不再計算利息，以及積極供應較好地塊、給予容積率獎勵等。現房銷售大方向上仍是進一步支持土地具備更好性價比，政策總邏輯清晰，改革穩妥有序。張文靜認為，短期來看，市場正處於預期重構與策略再校準的過程中，房企在核心區位與外圍板塊之間、在總價門檻與利潤空間之間將進行更為精細的權衡，投資行為普遍審慎，而其中低總價、低容積率、現金流周轉較快的項目仍將獲得更多關注。
