中國住建部推動房地產三項基礎性制度 存量時代來臨 開發商須由「建好房」轉向「管好房」
2026-09-22
中國國務院新聞辦早前舉行「開局起步『十五五』」系列主題新聞發布會，住房城鄉建設部房地產市場監管司司長張雪濤表示，將全力推動房地產三項基礎性制度落地實施。這三項制度核心均以項目為對象，一體推進房地產開發、融資、銷售制度改革完善，促進房地產業穩健經營和健康發展，釋放出清晰信號：未來房地產開發將以項目公司制為抓手，構建發展新模式，企業既要「建好房」，更要「管好房」，推動行業實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進「人房地錢」四要素合理配置。
理解這一轉變，需先看清基本事實：房地產市場底層邏輯已發生根本改變。張雪濤指出，二手房交易佔比從2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8個月已達52%，超過50%標誌着房地產進入存量時代。存量時代到來，意味着過去以預售為支點、以高周轉為引擎、以集團信用為融資背書的開發模式已走到盡頭，構建房地產發展新模式，推進項目公司制、主辦銀行制和現房銷售制三項制度極為關鍵。
項目公司制處於最前端，解決「誰是項目獨立實施主體」這個根本問題。傳統預售模式下，項目投入開發建設資金達到工程建設總投資25%即可預售，預售回款到賬後可繼續投入下一個項目。新模式下，一個項目對應一家項目公司，項目公司依法行使獨立法人權利，實行項目單獨核算，項目資金要在項目內流轉，嚴禁集團總部違規抽挪項目資金，從而區隔企業主體風險和項目風險。
主辦銀行制是這一邏輯的延伸。一個項目確定一家銀行或銀團作為主辦銀行，開發、建設、銷售的全部資金存入主辦銀行，由主辦銀行提供融資服務，雙方實行雙向選擇，形成利益共享、風險共擔機制。這套機制關鍵之處在於把風險管理單元從企業集團整體下沉到單個項目，要求各方落實好項目公司資金進出管理，例如建立明確對賬機制，銀行尤其要對項目公司資金進出、資金缺口不匹配等問題做好審計，及時預警，確保資金來龍去脈清晰。如此一來，項目現金流是否可測算、可驗證，成為其能否獲得融資的第一標尺，房企融資模式亦隨之改變。
融資邏輯下沉，信用評估從「看集團」轉向「看項目」。過去房地產信用基礎主要是開發企業，銀行看企業規模排名和資產負債表，購房人看開發商，地方政府看企業拿地和開發能力，整體邏輯基於「地」的思維。項目公司制疊加現房銷售制後，融資端信用評估會從「企業信用」轉向「項目信用」，從重視「地」切換到重視「房」。金融機構不僅要看開發商是誰，更要看項目本身資金能否閉環、建設周期如何控制、客戶是誰、土地轉變成房子後能否適銷對路、貸款能不能償還等。購房人亦不會再單純依賴開發商過去形成的品牌信用決定是否下單，會更加關注項目本身兌現成色，建成的是不是「好房子」，物業管理主體能否「管好房子」等。
容錯空間收窄，倒逼企業變身「多面手」。「建好房」關乎增量，「管好房」關乎存量。隨着房地產進入存量時代，現房銷售制是大勢所趨。過去項目中若存在問題，還可能通過市場上漲、預售回款或後期調整加以消化；現房銷售制下，一旦資金、產品、工程、銷售或運營中某個環節有短板，就可能影響整個項目安全，這要求企業練好多方面內功，成為素質全面的「優等生」，全面重塑房地產開發運營流程。企業要將客戶運維能力前置於拿地之前，從產品定位階段就開始擴大客戶基礎、經營存量客戶；優化供應鏈體系，重新分配總包、供應商利潤格局；做好房屋建設、維護、改造、服務等全周期運營管理。例如物業服務要從「對物的服務」轉向「對人的服務」，涵蓋養老、托幼、應急處理等多元需求；建立房屋體檢和房屋養老金制度，為房屋長期維護提供穩定資金來源。
分析認為，三項制度落地意味着中國房地產開發模式正從「企業信用驅動」轉向「項目信用驅動」，開發商角色由單純建房賣房，轉向涵蓋產品定位、供應鏈管理及全周期運營的綜合服務商。制度落地難免經歷陣痛，但這是行業轉型必經階段，房地產開發未來方向早已明確，就是讓房子回歸居住本質，保護好購房者權益，推動行業走向更健康、更可持續的發展軌道。
