中國樓市現房銷售制正式登場 告別預售「爛尾」風險 房企迎轉型陣痛
2026-09-10
中國內地樓市迎來基礎性制度重構。8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，人行及證監會同步發佈配套信貸與資本市場文件，兩日內共八份文件密集出台，正式將現房銷售推上核心位置，標誌着以現房銷售、項目公司制及主辦銀行制「三位一體」的房地產發展新模式啟動。
新政核心在於終結預售制下購房者為開發商「托底」的風險格局。過往「高負債、高槓桿、高周轉」模式下，房企挪用購房者首付及按揭作滾動開發，一旦資金鏈斷裂便造成爛尾樓，購房者「錢房兩空」甚至仍需償還按揭。新規將預售門檻統一提升至「主體結構封頂」，預售資金監管全面收緊，並有力有序推行現房銷售，實現「所見即所得」及「交房即交證」。同時，個人住房貸款最長期限由30年延長至40年，開發貸期限匹配建設周期，融資從依賴主體信用轉向項目本身，並推行現房銷售定金制，保障購房人資金安全。
市場關注新政會否推高房價。業內人士指出，房價主要受市場供求影響，銷售制度調整本身並非價格催化劑。近期部分城市現房價格反低於期房，反映市場已趨理性。中指研究院預測，短期政策對房價影響偏中性，但新項目入市節點後移，有助改善供求關係及加速去庫存。數據顯示，商品住宅現房銷售面積佔比已從2019年的10%升至2025年的32.4%，反映購房者對「所見即所得」的接受度快速提升。
對開發商而言，新政意味著「靠預售款躺贏」時代終結。現售模式下，房企須以自有資金及合規開發貸完成建設，資金佔用時間延長、成本上升，短期面臨陣痛，拿地意願或收縮。分析認為，行業競爭格局將加速分化，產品力及財務穩健的企業優勢更明顯。政策同時提供融資支持，包括延長開發貸還本期限、分期繳納土地出讓金及支持發債、REITs等，以紓緩資金壓力。
業界普遍認為，新政旨在推動行業從拼速度、拼槓桿轉向拼產品、拼服務。隨着地方細則陸續落地，新秩序正在形成，市場將邁入「住好房」的高質量發展階段。
